월세 살며 주식 vs. 부동산

부동산 투자와 주식 투자를 비교 했을 때 어디에 투자했을 때 더 큰 수익을 얻었을까요?

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주변을 돌아보면 부동산 투자를 해서 손해를 보았다는 말은 듣기가 어렵고 오히려 시간이 갈수록 '집 값이 오른다'라는 말을 많이 듣습니다. 그에 반해, 주식 투자는 '수익이 나지 않았다', '재미를 보지 못했다' 등 수익보다는 손해를 난 경우를 많이 듣기도 하고 실제로 투자 결과를 분석해보면 많은 사람이 수익을 내지 못하는 것을 확인할 수 있습니다.

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그렇기에 사람들은 여러가지 재테크 중에 돈을 대출받아 부동산 구매를 하는 것을 가장 선호해 보입니다. 하지만 주식과 부동산의 장기 수익률을 분석해보면, 평균적으로 큰 차이가 나지는 않습니다. 물론 어떤 부동산은 주식보다 좋을 수 있고, 어떤 주식은 어떤 부동산보다는 더 나은 수익을 내는 경우를 모두 고려할 수 없기 때문에 단순하게 평균 수익률을 비교했습니다.

 

부동산, 주식 수익률 비교

 

1. 美 샌프란시스코 FRB "지난 135년간 부동산 투자가 수익률 가장 높고 안정성도 좋았다" < https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/01/05/2018010501492.html >

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연평균 수익률 부동산 7.1%, 주식 6.9%, 국채 2.5%, 단기채 1%

미국·일본·유럽 지역 16개 선진국 자산별 수익률 분석

자본수익률이 소득성장률 줄곧 앞질러…'피케티 가설' 지지

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2. 부동산과 주식의 장기수익률 비교

 

< https://blog.naver.com/jglee087/222179072644 >

한국은 1986년부터 2018년까지 연평균 코스피는 10.1%, 전국아파트는 8.5%를 기록했습니다.

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평균 수익률 비교했을 땐, 부동산이나 주식의 수익률은 크게 다르지 않았습니다. 위 이미지를 보면 부동산은 조금 낮은 수익률이지만 변동폭이 작은 장점이 있고, 코스피의 경우는 부동산에 비해 수익률이 높지만 높은 변동성을 보이는 것을 확인할 수 있습니다.

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하지만 단순히 수익률로 무엇이 더 낫다를 비교할 수 없습니다.

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부동산을 살 때는 레버리지를 사용할 수 있고 이를 이용해 투자 원금을 크게 할 수 있고 부동산 자산이 커지는 속도는 레버리지가 없을 때에 비해 빠를 것입니다. 또한 부동산을 가지고 있음으로 주거 안정감도 얻을 수 있습니다. 주식의 장점은 현금흐름을 창출해 낼 수 있고 적은 투자금이어도 기업의 주주가 될 수 있고 그에 따른 수익을 얻을 수 있다는 것입니다.

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월세를 살며 주식투자와 대출을 이용하여 부동산을 구매했을 때를 몇가지 단순한 경우를 가정하여 비교해 보았습니다.

 

월세 살며 주식투자

 

초기 자본금은 2억이고 매년 주식시장 상승률 6%, 월세 상승률 4%, 배당률 2%로 가정하고 매년말 1,200만원을 추가로 적립하여 20년을 계산했습니다.

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첫 해에 2억으로 투자를 시작하고, 배당률이 2%면 그에 따른 세금을 뺀 배당금은 338만원, 월세를 35만원으로 잡고 1년 월세는 420만원, 그리고 1200만원을 적립하면 연말 투자금은 2억 2318만원이 됩니다.

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이와 같이 추가적립금과 배당금에서 월세를 제외하고 나머지를 추가 납입하는 형식으로 20년을 투자하면 투자금은 최종적으로 11억 5967만원이 됩니다. 2억이 11억 5967만원이 되었고 추가적립금 2억4천만원을 빼면 최종적으로 7억 1967만원이 수익이 됩니다.

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아래 표는 20년 투자에 대한 계산입니다.

년	연초투자금 (억원)	배당(세금 적용, 만원)	년월세 (만원)	월세 (만원)	배당금 - 년월세 (만원)	적립투자금 (만원)	연말투자금 (억원)
1	2.0	338	420	35.0	-81.6	1,200	2.231
2	2.231	378	437	36.4	-59.1	1,200	2.479
3	2.479	420	454	37.8	-34.6	1,200	2.745
4	2.745	464	472	39.3	-7.9	1,200	3.029
5	3.029	513	491	40.9	21.1	1,200	3.332
6	3.332	564	511	42.5	52.9	1,200	3.658
7	3.658	619	531	44.2	87.5	1,200	4.006
8	4.006	678	553	46.0	125.1	1,200	4.379
9	4.379	741	575	47.8	166.1	1,200	4.778
10	4.778	809	598	49.8	210.7	1,200	5.206
11	5.206	881	622	51.8	259.2	1,200	5.664
12	5.664	958	647	53.8	311.9	1,200	6.155
13	6.155	1042	672	56.0	369.1	1,200	6.682
14	6.682	1131	699	58.2	431.2	1,200	7.246
15	7.246	1226	727	60.6	498.7	1,200	7.850
16	7.850	1328	756	63.0	571.9	1,200	8.499
17	8.499	1438	787	65.5	651.4	1,200	9.194
18	9.194	1556	818	68.1	737.5	1,200	9.939
19	9.939	1682	851	70.9	830.9	1,200	10.739
20	10.739	1817	885	73.7	932.1	1,200	11.596

 

부동산 투자

 

초기 자본금은 2억 은행에서 2억 4천만원을 대출하고, 매년 주택시장 상승률 6%, 대출이자 4%로 가정하고 매년말 1,200만원을 대출금을 상환하여 20년을 계산했습니다.

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첫 해에 투자금 2억과 2억 4천만원을 빌려 4억 4천짜리 집을 사면 한해 동안 이자는 960만원으로 매달 80만원씩 내고 연말에 1200만원씩 대출원금을 갚아 이자를 줄일 수 있습니다.

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초기 투자금 2억에 대출금 2억 4천만원으로 투자를 시작하여 20년이 지나면 집 값은 13억 3130만원이 되었습니다. 집 값의 차익은 11억 3130만원이 되고, 그 동안 납입한 대출이자 1억 80만원과 대출상환금 2억 4천만원을 제외하면 최종적으로 수익은 7억 9050만원이 됩니다.

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아래 표는 20년 투자에 대한 계산입니다.

년	투자금 (억원)	대출금 (억원)	집값 (억원)	이자 (만원)	월이자 (만원)	년상환금 (만원)
1	2.0	2.40	4.400	960	80	1200
2	​	2.28	4.664	912	76	1200
3	​	2.16	4.944	864	72	1200
4	​	2.04	5.240	816	68	1200
5	​	1.92	5.555	768	64	1200
6	​	1.80	5.888	720	60	1200
7	​	1.68	6.241	672	56	1200
8	​	1.56	6.616	624	52	1200
9	​	1.44	7.013	576	48	1200
10	​	1.32	7.434	528	44	1200
11	​	1.20	7.880	480	40	1200
12	​	1.08	8.353	432	36	1200
13	​	0.96	8.854	384	32	1200
14	​	0.84	9.385	336	28	1200
15	​	0.72	9.948	288	24	1200
16	​	0.60	10.545	240	20	1200
17	​	0.48	11.178	192	16	1200
18	​	0.36	11.848	144	12	1200
19	​	0.24	12.559	96	8	1200
20	​	0.12	13.313	48	4	1200

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초기 투자금 2억에 주식상승률 6%, 월세상승률 4%, 부동산 상승률 6%, 배당률 2%, 대출이자 4%로 가정했을 때, 주식으로 인한 수익 7억 1967만원, 부동산으로 인한 수익 7억 9050만원으로 부동산이 7천만원정도 많은 것을 확인할 수 있습니다.

 

결론

 

위와 같은 수익은 주식상승률, 월세상승률, 부동산 상승률, 배당률이나 대출이자가 변동하게 되면 달라질 수 있고 개인의 투자 목표나 성향에 자산을 바라보는 관점이 다르기 때문에 단순히 수익률만 가지고 어떤 자산이 더 낫다고 판단할 수 없습니다.

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하지만 많은 사람이 우려하는것 처럼 부동산 투자가 더 낫다고만은 할 수 없습니다. 큰 수익률이 목표가 아니라 시장 수익률을 내는 주식 투자를 하더라도 부동산 투자만큼 좋은 결과를 낼 수 있습니다.